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May 20, 2023

L&L Holding setzt mit Terminal Warehouse in West Chelsea auf große Büros

261 11th Ave. Ein umfangreiches Umbauprojekt in West Chelsea soll testen, ob große Büros in einer Welt der Heimarbeit, in der Firmenmieter ihre Arbeitsplätze verkleinern, noch Abnehmer finden können. Terminal

261 11th Ave.

Ein umfangreiches Konvertierungsprojekt in West Chelsea soll testen, ob große Büros in einer Welt der Arbeit von zu Hause aus, in der Firmenmieter ihre Arbeitsplätze verkleinern, noch Abnehmer finden können.

Terminal Warehouse, eine Sanierung eines kompletten Lagerhauses aus der Vorkriegszeit durch L&L Holding Company, Columbia Property Trust und Cannon Hill Capital Partners, gibt dem 1,2 Millionen Quadratmeter großen und 2 Milliarden US-Dollar teuren Projekt den letzten Schliff und wird bis dahin mit der Vermarktung beginnen Jahresende.

Seit 2018 hat sich viel verändert, als die Entwickler 880 Millionen US-Dollar für das Gebäude zahlten, ein riesiges Bauwerk an der 11th Avenue und der West 28th Street, das von einem ehemaligen Eisenbahntunnel durchschnitten wurde, der lange Zeit als Terminal Stores bekannt war. Aber abgesehen davon, dass die Erwartungen, einen einzigen Großmieter für alle Büroflächen zu gewinnen, leicht gedämpft werden, sind die Entwickler weiterhin optimistisch, dass eine Mischung aus klassischer Architektur, modernen Annehmlichkeiten und einer trendigen High-Line-Adresse ein Gewinn sein wird.

„Die Realität ist, dass Arbeitnehmer unabhängig davon, ob sie drei oder fünf Tage in der Woche im Büro sind, immer an denselben Tagen dort sind und Platz für die Interaktion benötigen“, sagte David Orowitz, Geschäftsführer bei L&L.

Die Entwickler haben noch keine Mietpreise für das Terminal Warehouse festgelegt, das über etwa 1,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche und 75.000 Quadratmeter Einzelhandels- und Restaurantfläche verfügt. Adam Frazier, CEO von Columbia Trust, sagte jedoch, dass die Preise mit denen einiger der neuesten Bürohochhäuser in der Nähe vergleichbar sein werden. Bei 50 Hudson Yards, das letztes Jahr eröffnet wurde, betragen die Angebotsmieten durchschnittlich 125 US-Dollar pro Quadratfuß pro Jahr, und der glänzende 77-stöckige Turm ist laut CoStar Group zu 85 % vermietet.

Aber indem das Terminal Warehouse in einem industriellen Relikt eine Mischung aus Büros, Restaurants und Fahrrad-Concierges bietet, die für jeden etwas bietet, scheint es auf Tech-Mieter abzuzielen. Tatsächlich erinnert sein Grundriss an den Chelsea Market, den nahegelegenen Lebensmittel- und Bürokomplex, der der Google-Muttergesellschaft Alphabet gehört und von ihr genutzt wird.

Dennoch waren Mieter im Technologiebereich nicht immun gegen die jüngsten wirtschaftlichen Herausforderungen. Meta beispielsweise hat in den letzten Wochen seine Mitarbeiterzahl in New York reduziert, unter anderem an Standorten wie 372 Ninth Ave., einem Standort, der aus den obersten Stockwerken des ehemaligen Farley-Postamts besteht, dessen Basis in einen Amtrak-Bahnhof mit zahlreichen Einzelhandelsangeboten umgewandelt wurde. Und da ist die Makroumgebung. Laut Kastle Systems, einem Unternehmen, das die Gebäudenutzung verfolgt, lag die durchschnittliche tägliche Auslastung von Büros in der Region New York Ende Juni bei 49,1 % und damit in etwa auf dem Niveau des ganzen Jahres. „Selbst wenn wir keine Tech-Mieter haben, a „Viele Arbeitgeber konkurrieren um Talente, die andernfalls an Technologieunternehmen gehen würden, daher kann unser Gebäude bei der Rekrutierung helfen“, sagte Frazier. „Nicht jeder möchte in einem glänzenden Hochhaus aus Glas und Stahl arbeiten.“

Diese Geschichte wurde mit dem aktuellen Namen des Projekts, Terminal Warehouse, aktualisiert.

261 11th Ave.

William Rossiter, ein ehemaliger Bürgerkriegsoffizier, dessen Bruder Edward Rossiter leitender Angestellter der New York Central Railroad war, baute 1891 den ältesten Abschnitt dieses Ganzblockgebäudes, zu einer Zeit, als konkurrierende Eisenbahngesellschaften in der Nähe ähnliche Anlagen errichteten. Ursprünglich hieß das siebenstöckige Gelände „Terminal Warehouse Company“ und bestand aus einer Ansammlung von zwei Dutzend ummauerten Lagerbereichen unter einem Dach, die von Zügen bedient wurden, die von der 11. oder 12. Avenue aus in einen 689 Fuß langen Tunnel fuhren, um ihre Waren abzuladen. (Die an der Fassade beworbene „Kühlkammer“ bezog sich auf die Möglichkeit, dort Pelze zu lagern.) In den 1980er Jahren nutzte der Nachtclub Tunnel die höhlenartigen Räume im ersten Stock des Gebäudes. In späteren Jahren befanden sich auf den meisten Etagen Selfstorage-Einheiten, obwohl Uber auch einen 5.200 Quadratmeter großen, von Säulen gesäumten Lagerplatz belegte. Das Terminal Warehouse wird derzeit von einem Team, zu dem auch die L&L Holding Company gehört, nach einem Entwurf von CookFox in einen stilvollen Bürokomplex umgebaut und hat auf der Hudson River-Seite mehrere Terrassengeschosse, einen 10.000 Quadratmeter großen Innenhof und ein Auditorium hinzugefügt. Und der Tunnel verfügt jetzt über Bodenöffnungen im Guck-a-Boo-Stil, durch die die Spuren vor langer Zeit sichtbar werden.

281 11th Ave.

Einst dominierten Eisenbahngesellschaften diesen Abschnitt der West Side, auch auf diesem 3,6 Hektar großen Gelände. Im Jahr 1902 wurde das komplette Anwesen als Güterumschlagpunkt für die Erie Railroad eingerichtet, die über die Southern Tier-Region des Bundesstaates New York nach Chicago fuhr. Im Jahr 1909 fügte die Eisenbahn einen Lastkahn im Stil einer „Schwimmbrücke“ hinzu, um Zugwaggons über den Hudson nach New Jersey hin und her zu befördern. (Der Hudson hieß damals noch North River.) 1960 fusionierte der Erie mit dem Rivalen Delaware, Lackawanna und Western Railroad und blieb bis Mitte der 1970er Jahre bestehen. Aber Con Edison kaufte das Gelände 1978 von den in Ohio ansässigen Treuhändern der Eisenbahn für 1,2 Millionen US-Dollar, wie aus öffentlichen Aufzeichnungen hervorgeht. Der größte Teil des Grundstücks bietet heute Parkplätze für Con-Ed-Transporter, doch auch Bürger, die mit komprimiertem Erdgas betriebene Fahrzeuge fahren, können ihre Tanks dort an Zapfsäulen auffüllen. Die Tankstelle ist einer von sechs solchen Con Ed-Standorten in der Region.

613 W. 29. St.

Das Ohm, ein 34-stöckiger Turm mit 369 Wohneinheiten an der 312 11th Ave. von Douglaston Development, war bei seiner Eröffnung im Jahr 2010 eines der ersten Luxushochhäuser in Hudson Yards. Den Abschluss bildet in gewisser Weise 3Eleven, ein neues 938 -Einheit, 60-stöckiger Turm, ebenfalls von Douglaston auf der anderen Straßenseite, Nr. 613. (Die alternative Adresse des Turms ist 311 11th Ave.) Derzeit vermietet er seine Studios an Zwei-Schlafzimmer-Studios zu Preisen, die bei marktüblichen etwa 4.700 US-Dollar pro Monat beginnen Einheiten, 3Eleven befindet sich auf einem großen L-förmigen Gelände, auf dem sich einst eine der wenigen verbliebenen Tankstellen Manhattans (eine Mobil) und ein Atelier für den Bildhauer Jeff Koons befanden. Douglaston mietete das Gelände im Jahr 2018 für 99 Jahre für 130 Millionen US-Dollar und gab weitere 37 Millionen US-Dollar für Flugrechte aus. Der Kreditgeber HSBC stellte eine Hypothek in Höhe von 350 Millionen US-Dollar zur Verfügung. Die Abwicklung des Erbpachtvertrags im Namen einer namentlich nicht genannten Familie oblag einer Firma namens Eight Points Asset Management, die auf solche Transaktionen spezialisiert ist. Zu den 60.000 Quadratmeter großen Annehmlichkeiten von 3Eleven gehören ein Außenpool und zwei Hundeausläufe.

601 W. 26. St.

Das vielleicht bedeutendste Beispiel einer umfunktionierten Eisenbahninfrastruktur vor Terminal Stores (und einem potenziellen Konkurrenten) ist dieses 19-stöckige, 2,3 Millionen Quadratmeter große Vollblockgebäude, das Starrett-Lehigh-Gebäude. Das Starrett-Lehigh wurde 1931 erbaut, um einen darunter liegenden Güterbahnhof zu bedienen – einige Aufzüge sind immer noch groß genug, um Waggons unterzubringen –, und heute besteht das Starrett-Lehigh hauptsächlich aus Büros, dank eines allmählichen Wandels, der Ende der 1990er Jahre begann. Modeunternehmen sind heute die tragenden Säulen, darunter Ralph Lauren, Tommy Hilfiger und Under Armour. Eine laufende Renovierung durch den Eigentümer RXR Realty fügt 10 Etagen mit Annehmlichkeiten hinzu, darunter Hav & Mar, ein Restaurant des Starkochs Marcus Samuelsson, das diesen Herbst eröffnet werden soll. Laut RXR, das das Gebäude 2011 für 920 Millionen US-Dollar von Mark Karasicks 601W Companies kaufte, gibt es derzeit 18 Büroräume zu vermieten, wobei der größte ein 103.000 Quadratmeter großer Liegeplatz im dritten Stock ist. Karasick hatte den Starrett-Lehigh 1998 bei einer Auktion für 152 Millionen Dollar erworben.

270 11th Ave.

Das Industriegebiet kann auch auf eine Automobiltradition zurückblicken. In diesem fünfstöckigen Gebäude befindet sich eine Filiale von Manhattan Motorcars, einem auf High-End-Modelle von Porsche, Bentley und Bugatti spezialisierten Händler. Eigentümer des Unternehmens und des Gebäudes ist Michael Dezer, ein in Florida ansässiger Entwickler, zu dessen Portfolio ein Trump Towers-Komplex in Sunny Isles Beach gehört. Der Milliardär Dezer besitzt auch eine der größten Autosammlungen der Welt, von der einige gerade in einem einst verlassenen Einkaufszentrum in Orlando namens Dezerland Park installiert werden. 1988, kurz nachdem Dezer Nr. 270 gekauft hatte, eröffnete er dort einen Club im Stil der 1950er Jahre namens Hot Rod Diner and Bar. Die Fassade war mit eingelassenen Autorahmen verziert.

Hudson River Park

Die Ufer des Hudson River, die einst von großen, mit Fracht beladenen Schiffen überfüllt und durch eine Hochstraße oberhalb der West Street isoliert waren, waren hauptsächlich ein Ziel für Arbeiter. Aber nach einer Neuerfindung, die sich über vier Jahrzehnte hinzog, hat der Streifen jetzt eine viel breitere Anziehungskraft als der vier Meilen und 550 Hektar große Hudson River Park, der 25 Jahre nach der Eingliederung durch Gouverneur George Pataki kurz vor seiner Fertigstellung steht . Der Park muss sich selbst finanzieren und erzielt Einnahmen aus Einzelhandelspachtverträgen, Luftrechtsverkäufen und Spenden. Im letzten Geschäftsjahr, das im März endete, erzielte er laut Jahresbericht Einnahmen in Höhe von 28 Millionen US-Dollar. Aber der Park ist nicht billig. Laut ihrer Website hat die Betreiberbehörde seit ihrer Gründung im Jahr 1998 915 Millionen US-Dollar für Bau und Instandhaltung ausgegeben. Zu den renovierten maritimen Relikten gehört Pier 66, an dem ein Stück namens „Two Too Large Tables“ zu sehen ist, Kreationen aus Stahl und Rohr der Künstler Allen und Ellen Wexler. Ein Tisch dient zum Sitzen, während der andere zum Sitzen im Schatten dient.

282 11th Ave.

Die Flutwelle der Bebauung, die in den 2010er Jahren über diese an die High Line angrenzende Enklave hinwegfegte, ermöglichte es den AvalonBay Communities, einen beträchtlichen Brückenkopf zu gewinnen, ein großes L-förmiges Grundstück an der Ecke West 28th Street, das einst als Parkplatz diente. Heute gibt es nicht nur einen, sondern zwei Avalon-Miettürme. Dabei handelt es sich um das AVA High Line aus dem Jahr 2013, ein 13-stöckiges Projekt mit 405 Wohneinheiten, und um das Avalon West Chelsea aus dem Jahr 2015, eine etwas gehobenere Version mit 30 Stockwerken und 305 Wohneinheiten. Laut Stadtregister hat AvalonBay die drei Steuergrundstücke, aus denen sich das Gelände zusammensetzt, im Jahr 2007 für 173 Millionen US-Dollar von der Valeray Real Estate Company gepachtet. Der Deal wurde von demselben externen Vermögensverwalter, Eight Points, mit Sitz in 613 W. 29th St. koordiniert. Im Jahr 2018 kaufte Invesco Real Estate 80 % der Anteile an fünf New Yorker AvalonBay-Miettürmen, darunter dieses Paar, für 607 Millionen US-Dollar, wie Aufzeichnungen zeigen.